蛋殼公寓發ABS融資 長租公寓盈利難破

2018-08-10 14:59:16 來源:電商報 編輯:風云

蛋殼公寓發ABS融資 長租公寓盈利難破_O2O_電商報

蛋殼發行公募ABS

  8月7日,長租公寓運營商蛋殼公寓宣布設立全國首單分散式長租公寓租金收益權公募ABS——“天風-蛋殼公寓信托受益權資產支持專項計劃”,該計劃目前已通過上海證券交易所評審,近期將于上海證券交易所正式掛牌。

  據《電商報》了解,“天風-蛋殼公寓信托受益權資產支持專項計劃”預計發行規模為2.35億元,產品期限為3年,底層資產還款來源為入池物業的租金差額,即蛋殼公寓向租客收取的租金收入與需向委托業主支付的租金之差。

  ABS融資模式是以項目所屬的資產為支撐的證券化融資方式,即以項目所擁有的資產為基礎,以項目資產可以帶來的預期收益為保證,通過在資本市場發行債券來募集資金的一種項目融資方式。據項目介紹,該項計劃有三個特點:一、100%一線城市物業:入池物業均為位于北京、上海等一線城市的長租公寓,租金水平穩健、出租率高,因而租金收入較為穩定;

  二、AAA外部增信:中合中小企業融資擔保股份有限公司(主體評級AAA) 對本計劃優先級本息兌付承擔不可撤銷的連帶責任保證,進一步降低了本計劃的還本付息風險,為優先級投資人提供了有力保障;三、優先級產品評級為AAA:中誠信國際信用評級有限責任公司評定優先級產品債項評級為AAA,為國內ABS最高評級。

  作為長租公寓行業中常見的融資方式,目前已經有不少品牌的ABS項目試水成功。早在2017年,魔方公寓就對外披露,“魔方公寓信托受益權資產支持專項計劃”(ABS)已經設立,并將在上海證券交易所掛牌。同時,魔方公寓方面對外宣稱該單ABS的募集資金總額為3.5億元。

  2017年8月,鏈家旗下的長租公寓品牌同樣開啟了ABS項目進行公募融資。該項ABS名為“中信證券—自如1號房租分期信托受益權資產支持專項計劃”,發行規模為5億元,其中4.5億元優先級票面利率為5.39%。

  成立于2015年的蛋殼公寓,是紫梧桐(北京)資產管理有限公司旗下的高端白領公寓品牌,目前已進入北上廣深等8個地區的O2O租房市場。 今年2月,蛋殼公寓完成1億美元的B輪融資;6月,蛋殼公寓宣布完成7000萬美元B+輪融。

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推現金貸吸納租客

  據貝殼研究院此前發布的《2018年中國住房租賃白皮書》顯示,我國擁有13.7億人口,住房租賃人口約為1.68億,根據人口規模測算,目前租金GMV約為1.2萬億元。而據東方證券預測顯示,至2030年,全國租房市場總規模預計將超過4萬億元。而隨著國內租賃市場的壯大,以及近兩年租賃政策的利好消息不斷,長租公寓正迎來快速發展期。

  由于近年來房價的飆升,租房市場受此影響也迎來了政策紅利的加持。2017年11月,僅僅一周時間內,全國便有超過九個城市相繼發布了租賃相關的政策。其中,浙江確定溫州、紹興、嘉善、義烏為省級住房租賃試點城市;成都規劃2021年全市租賃住房保有量達151萬套;武漢出臺住房租賃試點50條扶持政策。

  此外,北京更印發了《關于進一步加強利用集體土地建設租賃住房工作的有關意見》,計劃于2017年至2021年的五年內供應1000公頃集體土地建集體租賃住房。隨后,住建部等三部門召開部分省市房地產工作座談會,提到各地要大力發展住房租賃市場。

  在利好消息不斷的大環境之下,蛋殼、自如等長租公寓平臺也隨之涌現,通過互聯網平臺大力發展公寓品牌。為了在萬億市場中拿下更多的份額,長租公寓們盡出奇招,更傳出有不少平臺因此而推出了“租金貸”。

  今年5月,有媒體報道稱,蛋殼公寓對外宣傳的房租“押一付一”卻藏著“租金貸”。有租客反映不知情簽下合作,只能選擇接受貸款協議或者支付一年的房租,或者放棄500元定金。

  對此,蛋殼公寓回復稱,蛋殼公寓方面公告表示已經開展了詳細調查,分期月付是目前長租公寓互聯網運營平臺的一個普遍做法,蛋殼公寓對分期付款有多種提醒告知方式,確保租客在簽署租房合同時是自愿選擇分期還款形式并自愿簽署分期合同的。

  除蛋殼公寓外,另一長租公寓品牌青客公寓同樣推出了類似“租金貸”的業務。據《中國經營報》此前的報道顯示,青客公寓的月租金分為會員價和標價兩種,會員價比標價便宜幾十到幾百元不等。如果享受會員價,需要押二付六并一次性付款,否則就需要辦理類似租金貸的業務。

  此外,青客公寓與多家銀行都有合作,通過辦理信用卡繳納房租。這種方式是銀行提前把房租預付公司,之后再按月從用戶辦理的信用卡上進行扣費。值得一提的是,在青客公寓辦理租金貸的服務,需要簽訂兩份合同,即與青客公寓簽訂一份租賃合同,再與銀行或其他金融公司簽訂一份網商分期合同。

  實際上,長租公寓品牌推出的“租金貸”等金融產品,不僅能大量吸引年輕客戶的入住,還能通過分期平臺長期獲取租客一年的租金,不斷反哺公寓在市場上的擴張。但回到現實,“現金貸”的出現卻也極易引發各式挑戰,如一線工作人員蒙騙租戶、分期平臺資金鏈斷裂等問題。

  不得不提的是,目前市面上的長租公寓品牌大多仍處于瘋狂融資、極速擴張的階段,而且也沒有平臺能完全實現盈利。事實上,長租公寓普遍的回報率只有2%-8%,更有專家表示,從國外案例分析,長租公寓要收回成本普遍需要8至10年。雖然長租公寓趕上了租房租賃市場的風口,但這只“豬”能否飛得起來還不好說。

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